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martes, noviembre 26, 2013

Los precios no bajarían. El crédito más usado por los colombianos es en pesos. Panorama.

La vivienda sigue ubicándose como la inversión más preciada en la lista de las familias en Colombia pues, como reza el adagio popular, para algunos “tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es pobreza”.

Viviendas en ColombiaQuizás por eso el caballito de batalla del Gobierno de Álvaro Uribe fue el de “un país de propietarios” y ahora, Juan Manuel Santos enfoca su política habitacional en un plan de 100.000 viviendas, ciento por ciento subsidiadas para los más pobres, entre otros programas para la clase media y para quienes ganan entre uno y dos salarios mínimos.

Las cartas están sobre la mesa y al destaparlas surge una pregunta recurrente: “¿Es buen momento para comprar?”. Una inquietud con diferentes puntos de vista, dependiendo desde dónde se mire.

Por ejemplo, Teresa Martínez –una profesional de clase media– está buscando un apartamento en Bogotá, pero piensa desistir de la idea porque su presupuesto no le ‘cuadra’. “La vivienda está muy cara”, se queja.

Sin embargo, al comentarle que existe un subsidio a la tasa de interés para acceder a oferta de entre 79,4 y 197,5 millones de pesos, esta potencial compradora ha vuelto a considerar la oportunidad de aprovechar la tasa promedio de 7 por ciento, pues el Gobierno y la banca asumen el resto (a octubre, la tasa promedio para oferta diferente de la social estaba en 10,7 por ciento).

Y aunque las medidas han surtido el efecto esperado (más solicitud de crédito y ventas en alza), la mayoría de las personas siguen frenando la intención por los precios “exagerados”, algo que no ocultan recientes estadísticas del Dane.

Tendencia alcista, pero sin burbuja

De hecho, la escalada alcista está representada en la variación de 11,97 por ciento en el precio de la vivienda nueva para el segundo trimestre del año, contra 11,10 del mismo periodo del 2012 y 9,93 por ciento del 2011. Aun así, representantes del sector prefieren identificar esto como “valorización, muy lejos de una burbuja inmobiliaria”.

Según César Llano, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), sin pretender subestimar el fenómeno de los valores altos que, de hecho, deben monitorearse, hay razones de peso para desvirtuar la amenaza.

Actualmente –dice el directivo– no hay un gran volumen de inmuebles en venta, solo se comienza a edificar al lograr el punto de equilibrio y lo que está en obra es porque ya se vendió; es decir, no hay un inventario represado como sucedió a finales de los 90, con la crisis del Upac.

Además –agrega Llano– la gente no está demandando un alto porcentaje de crédito (el nivel de endeudamiento de los hogares para préstamos hipotecarios no supera el 56 por ciento del valor de la vivienda); en consecuencia, la cartera está sana.

‘Mejor espero a que bajen los precios’

Esta es otra expectativa que debe revaluarse porque, definitivamente, los precios no bajarán. Por lo menos, así lo asegura la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), que se suma a quienes consideran que la vivienda aún es una buena inversión.

Y en medio de la expectativa de esos precios altos, la diferencia a la hora de comprar una casa o un apartamento siempre estará representada en las proyecciones de valorización y en dejar de lado la intención de especular.

“Aunque tener una segunda vivienda por inversión es una buena opción, es un error hacerlo buscando una ganancia más allá de lo que traza el mercado”, explica el presidente de Fedelonjas, quien no descarta la vivienda usada como otra alternativa de inversión.

Con la usada se compra más área…

Como sucede con la adquisición de vivienda nueva, la usada también se ha dinamizado gracias a una clase media con más poder adquisitivo. Sin embargo, la queja entre los interesados en comprar una casa o un apartamento de segunda es la misma: “Está muy cara, casi al mismo precio de la que se ofrece para estrenar y eso no tiene sentido”.

Los representantes del sector reconocen que la brecha entre una y otra es cada vez menor; además, como una consecuencia lógica del mercado el incremento en el precio del estrato alto jalona el de la usada.

Sin embargo, con paciencia y tiempo, a la hora de buscar es posible encontrar buenas opciones representadas en precio y más área.

Un indicador que ratifica el buen momento, en medio de las eventualidades, está relacionado con la cantidad de viviendas usadas financiadas, que en el segundo trimestre del año aumentaron 4,3 por ciento frente al mismo periodo del 2012. La razón: el impacto de los valores altos de los inmuebles para estrenar y la caída de la oferta, especialmente en Bogotá.

Y si de precios se habla, Bogotá sigue a la cabeza

La capital del país lidera la lista de los incrementos con 15,2 por ciento en el segundo trimestre del 2013. Le sigue Bucaramanga, con 12,5 por ciento y una coincidencia: la falta de suelo, que encarece la vivienda.

Dinámica en algunas regiones por estratos y sectores

En Bogotá el metro cuadrado en el estrato 3 tiene un valor promedio de 2,7 millones, mientras que en el 4 y en el 5 es de 3,7 y 4,3 millones de pesos, respectivamente, según datos de la firma Galería Inmobiliaria que, además, destaca que en el 6 es de 6,3 millones de pesos.

Este es un monto promedio, pues es bien sabido que sectores como Rosales, La Cabrera o El Nogal, entre otros exclusivos, pueden superar los siete millones de pesos.

Los sectores más demandados en Bogotá son Colina Campestre, Ciudad Salitre y otras zonas del occidente, a las que se suma Santa Bárbara, donde hay oferta de apartamentos. También está Suba, especialmente con inmuebles de estrato 3.

Bucaramanga también se está moviendo bastante en materia inmobiliaria. Allí, según el gerente de Camacol Santander, Sergio Luna, el precio del metro cuadrado en el estrato 3 se ofrece entre 1,8 millones y 2,3 millones de pesos; por su parte, el 4 y el 5 están en 2,5 millones y 3,2 millones, aproximadamente, mientras que el rango más alto puede llegar a $3,6 millones.

La inversión se ha dinamizado en la zona de la meseta donde están los barrios San Francisco, San Alonso y Cabecera, especialmente. Floridablanca, Cañaveral y, obviamente, Bucaramanga, también están en la lista. Y en el estrato 6 surge la zona oriental. Luna también destaca un caso de auge creciente: el de Piedecuesta.

Barranquilla es otra de las ciudades de moda cuando se habla de construcción. Allí, las personas encuentran precios promedio del metro cuadrado de hasta 1,2 millones de pesos en el rango bajo, mientras que en el medio oscilan entre 1,8 millones y 2,6 millones de pesos. Por su parte, el tope para el nivel más alto se acerca a 4,5 millones. La mayor demanda se concentra en los sectores Golf, La Castellana, Villa Santos, Altos del Limoncito, Riomar y Villa Campestre, en el nivel más alto, y en Villa Carolina, Tabor, Paraíso en el medio, mientras que el estrato 2 se mueve en La Macarena, San Isidro y Rosario.

Medellín ofrece precios promedio del metro cuadrado entre 1,2 millones y 1,8 millones de pesos en el estrato bajo. El medio, por su parte, varía entre 2 y 2,8 millones, seguido del alto con 3,5 y 4,5 millones de pesos.

Según Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Antioquia, en los últimos dos años el Valle de Aburrá ha sido el más activo en cuanto a la actividad edificadora; allí se suman Bello, con oferta para los rangos bajo y medio, y Sabaneta, para los estratos medio y alto. En Medellín, la zona occidental mantiene su ritmo destacándose Belén, Rodeoalto y El Poblado, entre otros.

Cali se suma a las ciudades con crecimiento en la oferta inmobiliaria. Allí, el estrato 3 ofrece el metro cuadrado a 1,1 millones de pesos, en promedio, según Galería Inmobiliaria, seguido de los niveles 4 y 5 con valores de 1,6 millones y 1,7 millones de pesos, mientras que el más alto está en 2,6 millones. Ciudades como Candelaria, Jamundi, Palmira, Yumbo, Puerto Tejada y Buga complementan la oferta del Valle del Cauca.

En Cundinamarca varios municipios se han beneficiado con la incertidumbre que se vive en Bogotá, a raíz de del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) impulsado por el alcalde Gustavo Petro, al punto de que en muchos escenarios siempre surge una frase recurrente: “Él ha sido el mejor alcalde de otras ciudades, porque los constructores optaron por edificar en los municipios aledaños”.

Muestra de ello es la oferta de vivienda de estrato alto en condominios de Chía, Cajicá, Anapoima, Sopó y La Calera, con precios que llegan hasta 1.200 millones de pesos, a los que se suman los municipios de Soacha, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Mosquera, Madrid, Ricaurte, Tabio, Tenjo, Zipaquirá, Tocancipá, La Mesa, La Calera, Girardot, Apulo y Sibaté donde hay oferta campestre y vivienda social.

Con este viaje inmobiliario por algunas de las ciudades del país, el siguiente paso es evaluar opciones de inversión y esto implica, obviamente, hacer presupuesto y ver qué ofrece el mercado en materia de créditos y beneficios.

Ahorro y crédito, las claves para comprar

Pocos colombianos se dan el lujo comprar vivienda con pago en efectivo y, por eso, deben acudir a los bancos en busca de un crédito que les permita hacer realidad su sueño.

Aunque las entidades financieras son acusadas por los usuarios de aplicar políticas crediticias abusivas, la verdad es que son la fuente tradicional del dinero que se requiere para tener vivienda propia.Algo así como un mal necesario.

Claro que si usted no quiere endeudarse, tiene la opción de ahorrar durante un buen número de años y tratar de comprar un inmueble con pago en dinero ‘contante y sonante’. Sin embargo, no olvide que mientras reúnen esos ahorros, el precio de la vivienda subirá y subirá, y cada vez será más difícil acumular un monto de dinero ‘respetable’ para comprar la casa de sus sueños. Es más, muchas personas no alcanzan siquiera a reunir el dinero suficiente para pagar una cuota inicial. Por eso, la vía natural es el crédito hipotecario, que se paga a largo plazo, y, en entre tanto, la vivienda se valoriza.

Ojo a la tasa de interés

En Colombia, las tasas de interés para crédito de vivienda están controladas, lo cual significa que las entidades financieras no pueden sobrepasar límites establecidos por el Banco de la República.

Hoy, esos límites para Vivienda de Interés Social (VIS) están en UVR (Unidad de Valore Real) más 10,7%. Para créditos en pesos esa tasa equivale a 12,5%.

Para vivienda distinta de VIS, la tasa de interés máxima autorizada es de UVR más 12,4 %. Para créditos es pesos, esto equivale a un 15,3% efectivo anual.

Cuando la cuota mensual del crédito se mide en pesos por cada millón prestado, se tienen niveles que oscilan entre 9.000 y 12.000 pesos, sin incluir los seguros.

Los seguros básicos de incendio y terremoto (exigidos por ley) y el de vida (exigido por los bancos), representan alrededor del 8 por ciento de la cuota mensual.

El detalle de las tasas de interés depende de cada banco, y para fijarla tienen en cuenta diversos factores como el precio de la vivienda, los ingresos y el riesgo de impago del cliente, la zona de riesgo del inmueble, entre otros factores.

Los bancos líderes en el crédito hipotecario en el país son Bancolombia, Davivienda, Colpatria, Banco Caja Social (BCSC), AV Villas, BBVA y Banco de Bogotá. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA), es la entidad gubernamental que compite en ese mercado.

Los bancos, las cooperativas, los fondos de empleados, etc. financian alrededor del 70 por ciento del valor del inmueble, y el 30 por ciento restante es el ahorro que haga el comprador. En Colombia, un crédito de vivienda se otorga a un plazo promedio de 15 años y se puede prepagar sin que el cliente sea castigado por su entidad financiera.

¿Pesos o UVR?

A la hora de toma crédito de vivienda existen dos modalidades: en pesos o en UVR.

¿Cuál es la mejor? Eso depende de cada cliente pero, en general, los bancos ofrecen a la inmensa mayoría de sus clientes los préstamos en pesos. El argumento es que con este tipo de crédito se tiene la certeza de una cuota fija durante toda la vida de la deuda.

Los créditos en UVR pueden tener cuotas más bajas, aunque variables. Debido a que Colombia tiene una inflación baja (alrededor el 2,5 por ciento anual) este tipo de créditos resultan de gran ayuda para el bolsillo de los deudores por ser relativamente más baratos.

Muchos usuarios relacionan la UVR con el extinto Upac, que para muchos resultó ser un sistema nefasto, especialmente cuando llegó la crisis a la economía colombiana, a finales de los 90.

No obstante, hoy la situación es radicalmente distinta, pues la inflación (con la cual se calcula la UVR) está bajo control y en los niveles más bajos en décadas. Esto va en beneficio de los deudores.

Las entidades financieras casi que imponen a sus clientes los créditos hipotecarios en pesos, y curiosamente ofrecen los de UVR a usuarios de altos ingresos o con mayor cultura financiera que saben que los préstamos en pesos no son necesariamente los más baratos, así la cuota sea siempre fija.// El Tiempo (COM)


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